前天，记者走进江东明楼街道惊驾社区惊驾路某弄32号楼，被公告栏里张贴的一张告示吸引了。上面写着：“1.小便请到厕所。2.车棚、走廊禁止大便……”

      为什么这里的住户要把这些基本卫生常识“广而告之”呢？只因这些问题困扰了他们4年之久。

      从2004年开始，32号6楼的两套房子被房东出租。其中606室被一家面馆租下当作员工宿舍，住进男男女女10多人；而605室的房东把房子交给中介，也出租给了10多人。

      租房者省钱了，出租者赚钱了，但对于楼下的住户而言，群租产生的一系列问题却成了他们的噩梦。

      4年间，楼里的住户多次向居委会、物业、街道反映，但未见效果。

　　乱局

　　夜半声音嘈杂扰民

      记者在6楼看到，606室房门大开，厅里黑黝黝的，杂物满地，两三根塑料绳拉成的晾衣架上挂满了湿漉漉的毛巾、T恤和裤子。上下两层的复式房子被分成近10个小房间。楼下是男寝室，楼上是女寝室，几个刚起床的员工正在洗漱，见有陌生人进来，都很警惕。

      而605室大门紧闭，记者敲了半天无人应门。据楼下住户反映，605室进去就是狭长的走廊，两边被隔成若干小房间，“就好像宾馆一样，里面有4个厨房，光火表就有10个。”

      “他们有时凌晨下班，打不开楼下的电子防盗门，就随便按别家门铃，我经常被半夜突然响起的铃声惊醒。”2楼住户林阿姨说，她是2004年入住的，当时6楼的房子已经出租，“如果不及时开门，他们就在楼下大叫，搞得整幢楼的人都无法入睡。”

      “高跟鞋声、呕吐声、吵闹声、洗漱声……从晚上十一二点到凌晨三四点，嘈杂声就没停过！”3楼住户李先生常常彻夜难眠，“晚上休息不好，白天经常精神恍惚。”

　　随地便溺影响卫生

      更让居民们难以忍受的是，6楼租户经常在楼道、车棚里呕吐，随意大小便。现在正是夏天，如不及时清扫，就会散发出难闻的味道。而记者也在楼道和车棚的墙上发现不少黄褐色和白色印迹。

      “都是呕吐物和粪便的印迹。昨天保洁员刚来打扫过，已经算干净了。”林阿姨说。

      “别的楼道一个星期就扫一两次，这里我最起码要来三四趟，每次都能捡到不少酒瓶。”这幢楼的保洁员说。

      为此，住户和租户没少发生争执。有时被指责的次数多了，租户会跟住户发火。这让住户们有些害怕，担心这些血气方刚的年轻人做出格的事情。

      居民们告诉记者，因为6楼用水量大，加上使用不当，经常发生漏水事故，现在5楼的两户人家都已搬走了。“我们好几户人家也想搬出去。”林阿姨说，“但现在房价那么高，不是想搬就能搬的啊。”

　　困局

　　物业：我们只能劝说

      “更多时候，我们物业对群租客只能是劝说。”小区物业——江东房产物业总公司世纪曙光物业管理处的桂经理告诉记者，群租已成为物业工作中必须面对的一个难题。这两年，随着社区入住的外来人口越来越多，为了能在租房中少支出，多人合租成普遍现象。

      “一般只要租户有暂住证，我们就没办法。但那么多人挤在一起住，卫生、安全肯定得不到保障，这给我们管理带来很大难度。”桂经理无奈地说，毕竟物业不是执法部门，遇到群租产生的问题只能协调。

      他们多次联合社区居委会、当地派出所与居民、租户沟通，但由于权限的问题，协调工作受到了一定阻力，很难真正解决问题。

　　房交处：没有法规约束

      记者为此咨询了市建委。房交处的一位工作人员说，目前房屋管理部门对于群租没有具体的管理措施。宁波执行的是1996年11月1日起实施的《浙江省房屋租赁条例》，里面几乎没有关于群租的相关条款。

      该工作人员表示，房屋出租涉及工商、消防、公安、税务等多个部门，各部门管理群租有各自的理由。比如，工商的理由是群租涉嫌经营性行为；税务的理由是逃税漏税；消防的理由是人多易引起火灾；公安的理由是违反治安处罚管理条例，“如果不联合执法，很可能造成谁都能管，但谁都管不好的现象。”

　　破局

　　业主自律是否可行

      在法律法规缺失的情况下，群租该如何有效管理呢？

      “如果能少住一些人，情况就会好很多。”在采访中，32号的住户纷纷向记者表示，他们也理解这些外来租户的困难，“我们无法阻止房东把房子租出去，但租户的人数是否该有个限制？”

      “物业也曾试图通过业主大会，出台相关管理办法遏制群租，但住户的意见很难统一。”物业管理处的桂经理说，对群租的管理主要是从人均居住面积等方面加以约束，但也面临困难，“比如有业主提出，如果以客人的名义留宿怎么办？”更让物业顾虑的是，通过业主大会制订的公约能否真正约束房东。

      “业主公约对全体业主的行为具有一定法律效力，业主违反公约必须承担相应的责任。”宁波京衡律师事务所的姚律师说，“但前提是业主公约的制订必须符合法定程序，否则效果就会大打折扣。”

　　上海制约群租经验

      2007年8月，上海市房地局下发通知，对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约群租的新条款。其中包括：

      居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；

      不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租；

      不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租；

      授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限；

      对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。

      上海市房地局表示，此前部分小区已试点通过《业主公约》或《业主临时公约》对租赁行为进行约定，且取得了有效成果：

      浦东新区绿城小区通过在《业主临时公约》中对出租、转租行为进行规范，不仅帮助物业公司在群租诉讼中胜诉，更成功整治了三成群租客，且没有发生一起治安事件；黄浦区要求房地产开发企业在商品住宅预售申请时，在《业主临时公约》中增加关于禁止群租的相关约定，对预防群租起到了积极作用。