楼市刺激政策已见成效？

      中国房地产协会11月27日再度向国家发改委上书政策建议称，11月部分城市楼市似乎交易量大幅度反弹，部分城市楼市刺激政策取得了一定效果，主要是开发商降价和政府刺激政策配合的结果，如果将地方有效的刺激政策总结、推广，加上企业的配合，楼市复苏值得乐观期待。

      一位接近住房和城乡建设部的人士透露，住房和城乡建设部在最近的一次房地产调控部际联席会议上提出，尽快出台改善性需求住房刺激政策，包括放松“二套房贷”政策。

      但是，部分企业及经济学家指出，市场远没那么乐观，下一步刺激消费政策是否要将房地产列为重点，也值得商榷。

      中国社会科学院国际金融研究中心研究员张立群表示，当前对房地产的投资刺激政策已经很明确，就是以保障性安居工程作为拉动投资和刺激有效住房需求的主要着力点，至于商品房消费，应该由市场调节，政府不宜再过多干预。

　　扑朔迷离的“复苏”

      楼市是否真的要“复苏”了？

      支持“复苏”论的部门和学者将11月份全国楼市交易数据当成主要理由。

      据北京市建委公布数据，11月，北京市期房网上签约13027套，而10月份仅签了8267套，二者相比，涨幅达到58%，其中签约最高值是出现在11月4日，签了817套，住宅签约总量超过500套的有9天，主要集中在前半个月。

      除了北京楼市“回暖”以外，深圳11月份前三周环比成交量都出现了上升，上海11月份成交商品住宅70.85万平方米，环比上升41.98%。

      除了交易量上升外，交易套型面积下降也是支持进一步对楼市救市的机构观点主要支撑。11月份，北京期房签约平均户型面积为96平方米，比上月95平方米增加了1平方米，但是同比去年下降了近20平方米；现房签约平均户型为129平方米，比上月143平方米直接下降了14平方米。

      另一个特征是，北京现房日签约套数只有56套，而期房则达到416套。小户型、低价格的期房销售量增加，说明了自主性、首次购房性需求被释放出来。

      分析以上数据，有关部门和专家指出，第一轮房地产刺激政策主要支持自主性刚性需求，目前看来政策制定没有错，其政策效果会陆续显现出来。

      12月1日，中房协副会长、秘书长朱中一在“地交会”上透露，中房协又给国家发改委递交了一份政策建议，建议发改委将各地出台的“救市”政策中有效的内容进行总结和整合，上升为国家政策出台。

      北京、沈阳、南京等城市被列为表扬名单，这些城市“成功经验”就是当地开发商配合政策出台的“救市”政策，对在售楼盘进行大幅度打折、降价。

      以北京为例，11个部门联合出台了房地产刺激政策，对税费进行了减免，还将公积金贷款上限调整到80万元，调整了普通住宅标准。同时，北京的开发商在11月开始了甩盘潮，多个楼盘进行了8折优惠，开盘销售都比较好。

      但是，与中房协等部门和专家的意见不同，多位学者对“复苏”表示质疑。

      住房和城乡建设部政策研究中心一位不愿具名的专家认为，11月份各地的房屋交易量反弹，主要原因是10月份很多购房者等待税费优惠等新政实施，很多交易合同拖到11月才签的缘故。另外，北京的数据表明，11月销售房屋中保障性住房（限价房和经济适用房）占比超过了一半，也说明了商品房市场冷淡。最后，11月份楼市反弹是开发商大幅度降价的缘故，这种降价和热销能否持续，可以存疑。

      北京经济信息中心研究员齐心也对本报表示，11月份部分城市房地产市场销售出现了回暖迹象，这是10月份以来保障性住房和政策性住房供应的放量、国家大规模刺激经济政策对购房者心理预期的调整、开发商较大幅度促销让利等综合因素作用的结果。“触底反弹”还有待观察。

      远洋地产市场部经理肖劲则指出，11月28日北京市建委曾组织房地产企业介绍销售经验，他认为大幅度降价措施不可能是开发商一直推行的措施。而海尔地产总裁卢铿直言，当前的折扣价格下已经有很多楼盘出现了微利或者亏损，开发商下一步打算是“过冬”，楼市不可能这么快迎来复苏。

　　是否进一步刺激楼市？

      中房协的建议中指出，当前部分城市楼市成交量复苏主要是自主性需求释放，成交多为90平方米以下的小户型，因此，解决改善性住房需求的金融政策，包括放松“二套房贷”在内的整体政策考虑被提上建议。

      上述接近住房和城乡建设部的人士透露，住房和城乡建设部在近期的部际联席会议上一再提出放松“二套房贷”政策，而且人民银行等部门也召集开发商代表进行了座谈，但是至今没见“二套房贷”放开。

      住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也在12月2日“地交会·天津专场”上表示，今年1-10月份住房销售面积已经达到了4.5亿平方米，虽然同比去年下降17%，但是要知道2007年房屋销售面积比2006年增长了46%，因此，2008年的房屋销售面积仍然是比2007年以前任何一年都多。

      与上述人士乐观的期待不同，中国社科院、国家发改委、北京大学等部门的经济学家们均对出台进一步房地产刺激政策表示“不感冒”，同时对下一步经济刺激政策着力点是否应侧重于房地产表示质疑。

      在经济学家论坛上，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海表示，应该看到制造业才是当前夯实中国经济基础和扩大就业的有效方式，将大量投资资金花在房地产上，会造成投资浪费。

      据当天论坛上公布的数据，房地产投资对拉动固定资产投资和经济增长的贡献边际效率正在逐年降低。2005年房地产投资对固定资产投资的拉动系数还有6.65，对GDP拉动系数还有8.48，到了2007年这一数字就变成了4.66和6.41。

      对此，国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广分析，刺激经济发展所投资的产业应该是具有竞争力，而目前中国具有竞争力的主要是制造业，房地产业是不可能具有国际竞争力的，因此下一步刺激经济政策着眼应该更长远。

      北京大学中国经济研究中心教授李玲亦表示，第二轮刺激经济政策应该考虑解决当前经济运行中的一些突出问题，而不仅仅是以拉动GDP增长为目的。例如，当前比较严峻的就业问题，大量的投资应该放在能够吸纳或者帮助解决大学生就业的行业，而不是放在吸收大量农民工就业的房地产业上。