深圳是全国最早启动住房市场化改革的城市之一。
　　
      1988年10月1日《深圳经济特区住房制度改革方案》正式实施，标志着深圳市住房改革正式开始。为实现由国家、企业两者负担转向国家、企业、个人三者负担，由实物分配转向货币分配，由福利制转向商品化的转变。

      取消福利分房以后，深圳已基本完成了户籍人口“居者有其屋”的梦想，2006年深圳推出保障性住房计划，提出“暂住人口居者有其屋”的目标。而这期间，深圳房价已经升至了15000元/平方米的高峰，许多真实购房需求已经被高昂的房价挤出了市场。重建住房供应渠道成为政府住房制度改革的新思路。

　　“一块指示方向的石头”

      “补贴提租、鼓励买房”是《深圳经济特区住房制度改革方案》的特点。作为我国第一个地方性的房改方案，首次提出了“以卖为主、鼓励职工买房”的超前观点。这个方案被多个城市复制成为一个全国普适的方案加以推广。1992年6月，国务院房改办在深圳召开房改座谈会。建设部城镇住宅研究所严正用“一块指示方向的石头”来肯定深圳的房改经验。

      深圳房改最初采取的形式是在职工工资中增加住房补贴，同时把房租、房价提高到准成本的价格，以实现住房本体的简单再生产。住房建设分为“双轨”：即政府统一建设安居房和房地产开发企业投资建设市场商品房并举。根据个人住房需求和承受能力将住房分三类。根据不同供应对象和职工个人经济承受能力制定不同房价政策为多价制。

      深圳将房改前财政投资建设的公有住房卖给职工，借以建立政府住房基金开发安居房建设。到1998年底，深圳房改已累计收回售房款120多亿元。政府利用这笔基金的滚动使用，先后兴建和完善了鹿丹村、红荔村、华富村、莲花二村、莲花北、益田村以及后来的梅林一村、彩田村等住宅小区，缓解了党政事业单位以及部分企业的缺房矛盾。从1989年到1998年的10年间，深圳财政再没有为建房拿一分钱，真正实现了房改的良性循环。

      1988年到2000年，深圳党政机关、事业单位职工房改实行准成本价格，企业单位员工实行全成本价格和社会微利价购房。2000年起，党政机关、事业单位职工房改全部全成本价格和社会微利价购房，市场价是房改最终目标。

　　住房的市场化基本完成

      随着房改的深入，房改房向市场流通成为顺其自然的需求。

      2001年，深圳市规划国土局宣布，从3月1日开始，该市居住在房改房的业主可以将绿皮的房改房《房地产证》换成红皮的市场商品房《房地产证》。深圳使用多年的红皮和绿皮《房地产证》将并轨使用，产权问题得到彻底的解决，为房改房上市扫除了最大阻碍，从而迈向了住房的市场化。

      但是，这一批房改房的规格甚至超过了商品房。例如，深圳梅林一村，已经设计了电梯，具备智能化设施，而且除了三房二厅和二房二厅，还有四房二厅和复式单位，其绿化面积高达46%。这类房改房现已可转让，将对商品房产生较大的冲击。

      土地供应趋紧，迫使深圳市政府2002年提出要“拧紧土地的水龙头”，实行土地供应的“三年紧缩政策”，每年新增房地产用地供应控制在1平方公里左右，相当于新建300多万平方米的房子。而深圳几年来对商品房的新增需求都在800万-900万平方米之间，也就是说，有超过500万平方米住宅需求缺口急需填补。

      这一供需矛盾在2005年开始显示。当年的房价骤升17.38%，商品住宅均价达每平方米7040元，而2004年这个增幅仅为5.28%。房价的攀升所带来的财富效应，吸引的投资性需求暴涨，加上资本的流动性泛滥，深圳整体房价在2006、2007年爆发，从7040元的均价迅速上升到15000元，关内均价超过20000元。

      一部分真实的购房者只能望房兴叹，年均收入10万元的工薪阶层在深圳都无法买到合适的房子。虽然2003年深圳市提出了低收入家庭购买经济适用房的政策，但这一政策在往后几年的实施中并没有看到实质性的进展。

　　重建供应渠道

      高烧的房价烧出了各种社会问题。仅凭商品房实现“居者有其屋”显然不可能。抑制商品房价格上升的同时，要解决中低收入者住房问题，就必须重建政府供应渠道。

      2006年，深圳在全国第一个编制完成未来五年建房规划。规划提出，未来五年深圳市将建设保障性住房14万套。国土局的报告显示：2006年，开工、筹集保障性住房1.64万套；2007年，开工、筹集保障性住房2.82万套；2008年，开工、筹集保障性住房4.58万套。2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米，其中经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米。

      资金安排为：2009年度全市保障性住房建设计划资金46.27亿元，其中，市、区发展改革部门批准和财政部门计划安排用于保障性住房建设的专项资金15.91亿元，全市年度土地出让净收益中安排3.49亿元，住房公积金增值收益中扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额0.2亿元，租售保障性住房及其配套设施回收的资金为12.81亿元，通过投融资方式改革纳入保障性住房建设的社会资金为13.84亿元，其它资金为0.02亿元。

      深圳中低收入者住房问题，正在由市场向社会保障回归。