大家好，我们一起来交流一下房产的经验，联盛国际广场卖的很好，商业板块我也是班门弄斧，大家都很有经验，我也是想向各位多学一点东西，联盛国际商业广场也是符合目前的行情，就是投资商铺，满足需求，满足投资客户资金安全的着陆点。我是这样认为，从宁波整个房地产需求来讲，住宅地产和商业地产是很不平衡的发展方式，也是两极分化的方式，商铺具有稀缺性，是一个稀缺性资源，我所了解到的住宅情况是酒店公寓在09年的时候一共投放量是4万套，酒店公寓同质化竞争非常的激烈，那么目前为止，作为商业地产来讲在宁波市发展良好，像天一广场、万达广场，这都是成功经验。作为联盛置业，借助这么大好形势，卖的还可以，也是借助政策利好的消息，才有这么一个优势。

从宁波市场讲 商业地产独具稀缺性

      在宁波市整个发展情况来讲，商业地产是具有稀缺性的，像世纪东方广场或其他的商业项目，基本上是只租不售，我们联盛商业广场看准这一点，一部分产品出售，一部分出租，以这种方式来做，统一经营，统一管理，统一规划。

      作为商业地产投资来讲，作为我们联盛来讲，它也具有一些优势，可以细分一下，大家也都了解，目前为止，整个商业地产的投资要从几方面看：一是地段，是不是在区域性的发展区域，核心地段。二是规模，包括产品的类型。三是业态是否符合市场的需求和消费需求。四是经营管理方面是否统一经营管理。目前为止，作为商铺市场上推出量比较少，有几个类型：一个是小区店面房，二是裙楼商业，三是大型购物中心，像Shoppingmall。作为小区店面房的投资，这个租金无法提高，部分的投资客户在地产不稳定的情况下，可能有一部分选择小区店面房投资。二是裙楼商业，他最大的问题是统一经营统一管理的问题，他可能会制约他的发展。最后Shoppingmall会统一经营，统一管理，和规模的庞大，会带来一个人流。

商业地产与住宅地产两极分化

      目前为止，商业地产和住宅地产其实也算两个极端，他的发展状况就像U字型发展，一个发展很快，一个发展很低，住宅发展受到国际形势的影响，目前金融风暴席卷全球，这个就不多说了，另外国内房地产政策环境，这也是最大的方面。前段时间，06、07年，住宅地产是蓬勃发展上升期，随着住宅地产不断走高以后，已经脱离了消费者正常消费水平，一部分炒家把价格炒得很高，就像股票市场一样，股票也是属于一种商品有高峰也有低谷，在高峰的时候他会炒得很高，在低谷的时候他也会降得很低。08年房产，国内的发展形势来改也不是很久，作为住宅的价格，始终都是涨，因为前几年市场都比较好，05、06、07年从98年房改到2007年这十年时间，住宅地产基本上没有降都是涨，通过国八条，国六条，07年底信贷货币从紧相关政策出台以后，卡住了开发商的脖子，基本上不能动弹了，所以有开发商资金紧了，所以在这种情况下住宅地产会有一部分回落。

      商业地产和住宅地产是一个U型，住宅地产是一个下滑的趋势，未来两三年也会往上走，作为商铺来讲，现在不是说卖的很快，很好是一个正常的范围，商铺是少数人投资的项目，住宅是刚性需求非常的强烈，一般年轻人需要结婚，中国人传统就是这样，没有新房就不能结婚，但商铺买不买无所谓，反正是投资，商铺是一个安全的投资渠道。国内房地产政策的影响，你投资什么东西呢？为什么现在投资商铺这些客户，他到底是什么心态，现在国际金融形势不稳定，汇率下跌，包括前期我们也接待一些客户，比如温州的华侨，香港的客户到这边来买房一投资就是几千万，为什么他愿意把钱投资到商业地产，一是要给自己的资金找到一个安全的渠道，只好的支点。在国外经营实体企业家，他持有大量的欧元，欧元原来是1：11，今年可能是受国际金融形势的影响，可能是9块多，1：9这样，也是在下降，所以他愿意投资到商铺里来。因为国内地产目前是有所波动，其实投资渠道无非就是几种，一是股票，证券，还有发行期货，另外就是不动产投资，不动产有房地产投资、写字楼投资、商铺，再一个就是黄金。这几个项目，消费者非常的清楚，什么投资才适合目前的环境，投资股票、投资期货不稳定，现在跌了很多，这些就不用说，大家都很清楚。

      投资黄金的话黄金也跟美元挂钩，波动也很大，投资住宅地产是一个下行的渠道，商铺地产是持平的，前段时间我看到搜房网上的一个文章，上海商业项目有国外机构大规模收购，这也是一个信号。其实作为住宅地产和商业地产就是面包和蛋糕，住宅地产就是面包，面包是每个人都要吃的，这个东西被抄家或者被面粉的二道贩子炒得价格很高了，蛋糕有面粉的成分，他有利润，但不会人为的炒得很高，所以利润部分还是保住了。

联盛商业广场为什么独具优势

      作为商业地产的投资，有部分的开发商以后会转向商铺地产，或者是旅游地产。因为国内房地产政策包括70/90政策出台以后，90平方米户型越来越多，占70%左右，所有的土地拍卖必须符合这种条件，将来这种住宅地产，也许是一个竞争压力比较大。作为联盛商业广场在这种大环境下，在这种有利条件下，结合我们自身的优势包括区域优势，鄞州以万达广场为中心的区域以前大家都不看好，可是现在以万达中心为核心的建筑拔地而起。

      一个商业项目规模小的话，业态就不会丰富，规模越大你提供的建筑形态、内部空间更加的完善，提供有体验式的购物环境。

      三是业态的丰富性和竞争力，在这区域历，成功的关键是业态，这是非常关键，作为万达来讲，有一个万达广场在这里，万达广场有60—70%以购物为主，沃尔玛、银泰百货、百安居、特力屋，这些是购物为主，30—40%娱乐和餐饮为主，在这个市场上来讲，这么大型商业项目，联盛总面积是40万平方米，两大商业巨头聚在一个区域里，肯定会产生竞争，那么首先要找到差异化，就是业态的差异化，万达是购物为主，我们就转变为娱乐和餐饮为主。我们这个项目在前期是先定位，后招商，再规划，也就是说，我们先了解周边市场未来的人口，包括商业竞争的情况，包括业态的需求，这样来制订商业项目。这样业态具有核心竞争力，与万达广场形成一种竞合的关系，双方的人流是互通。我们地块是ABCD四块，每块主题不一样，业态也不一样，D有真冰溜冰场，这在我们规划定位之前，我们跟中国体育总局进行合作经营，还有北京真冰溜冰场，这是浙江第一家，这是非常不错，我们也会聘请国内获得花样比赛的退役队员来教大家。

      C地块也有一个MAX巨幕影院，万达也有一个影院，作为全新的视听享受，我们跟江苏东方院线合作开了一MAX巨幕影院，整厅可以容纳1200到1500个人，一共有六个厅，这么一个业态，在全国只有六家，其中一家是盈利性质，其他五家是非利益性质的，MAX巨幕影院在硬件设置会在原来的基础会有所提升。这是具有核心竞争力的，其他娱乐业态，包括电玩城等等，这些都是服务于餐饮和娱乐的业态，我们70%面积是永遇乐和餐饮，与万达广场形成差异化，这样就形成区域内的共同发展。

联盛商业广场采取的销售方式与宁波基础相符

      统一经营统一管理，统一招商的问题，这是客户是业内人士最关心的问题，你这个项目能不能经营的好，就是统一经营统一管理的问题，现在很多失败的案例也有，在全国范围来讲多得多，但我们的模式跟其他人的模式不一样，我们采取二十年委托管理期，后15年租金固定返退给客户。本来我们想定40年，可以怕客户可能接受不了，本来是想终身委托的。

      商业项目，目前为止，大部分投资型客户也有从众心理，少部分人投资行为可能会影响到一部分人，会转向商业地产的投资。我们商业部分有50%面积是不卖的，不销售，其中有40%面积是可以销售的，但这40%几的面积有一些大面积也不卖，进行出租，实际上销售的面积只有30%。

      宁波民营企业和民间资本非常的雄厚，我不敢肯定在其他区域能不能接受我们这种东西，但是我觉得宁波是有这个基础，目前我们采取的销售方式是比较苛刻的，第一我们是两套商铺合为一套，办一个产权证，一套单独买是不行的。我们采取一次性付款和分期付款，一个客户基本上平均是三百万，也就是说客户起码要具备三百万，资产，从8月15日开盘到现在已经卖了60%，一共209间，现在已经卖了130多间。按揭付款方式也可以做，但现在还没有尝试，所以我们条件也不能苛刻，我们想接受一些高端客户，来保证持续和稳定的经营。也希望产权尽量的划分的小，这样便于管理，也便于招商。

      真正的招商应该是商业经营前半年或者一年，这样的话商家看到你的商业项目出来以后，他愿意进入到你这个商业群里面，你越招商越早，可能更好的品牌进不来，我们主要签订的商家一个是国际真冰溜冰场，还有一个MAX巨幕影院，还有麦当劳基本上已经定了，还有体育运动品牌，阿迪、耐克，还有其他的品牌已经签订了，还没有签订的目前正在协商。据了解，万达的商铺目前50平方米商铺光转租费就是30万。像大型购物中心，是万金难求，商业商铺也是比较好的投资品种，所以转向商业地产的客户也有一部分。最近我们接待了一批温州的客户，目前成交的客户里面，99%都是民营企业的企业家，投资客很少，因为能够拿的出300万也比较少，一般是针对民营企业。