社区商铺四大投资“军纪”:周边消费力、商业氛围、区域未来前景和供应量

      常言道“一铺养三代”，种种有关商铺投资回报率的神话，不断在楼市中流传。简简单单的5个字，正煽动着无数人内心的热情。

      商铺，作为商用房产，是楼市中的高端产品，就理论而言，比住宅具有更大的投资价值。受诸多因素制约，商铺长期以来为楼市所忽视。但在住宅投资一度冷却，且政策限制放开以后，商铺迅速得到了市场的追捧，建议投资者关注。

      商铺成长空间远高于住宅

      2007年9月27日，房贷新政出台，提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率，进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊， 投资的趋利性让更多的中小投资者开始转向商铺利润的争夺战。

      “住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。”戴德梁行商铺研究员叶国恒对理财周报记者分析，投资住宅是价值的一次性体现，而投资商铺，则是一个长期回报体现。投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低。

      “我的商铺半年间升值了30%！”通过中原地产成功物色到一套30平方米左右的小型商铺的丁女士对理财周报记者分享她的“投资史”：当初以总价22万元成交该街铺。不过，过户后丁女士并不急着放租，而是将商铺空置，在临街的大商场开始招商后，她再放盘，租金将比当前的价格高出了近1/3。4个月后，她的商铺升值就超过30%！

      但商铺的成长空间还与其经营时间、管理水平、商业氛围等因素息息相关。经营时间越长、管理越完善，商业氛围越成熟，则其长期的利润回报空间越大。

      社区商铺成为新的投资契机

      据戴德梁行提供的2008年第一季度成都的研究报告显示，投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，寻找新的投资项目；部分中小投资者转向投资社区型商铺，社区商铺销售情况普遍看好。

      西部城市成都，如龙湖•晶蓝半岛、龙湖•千里、蓝谷地、万科•魅力之城、上层•建筑、远大都市风景等楼盘纷纷推出社区商铺，出现排队抽签抢购的局面；南部城市广州，第一季度商铺交易也出现一浪高过一浪的现象。中原地产研究部的监控数据显示,3月份广州市新建商铺成交面积为8722平方米,环比上升了185.84%。且其中成交主要以社区商铺为主。在东部的金融中心上海，第一季度萎靡的住宅楼市环境下，商铺市场保持稳定，商铺成交量占据总成交量的7%左右。

      “商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。”上海中原物业代理有限公司刘宇认为，零售业、服务业的投资受到追捧，势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货，商铺将依然热销，投资价值不减。

      社区商铺四大投资“军纪”

      商铺的地段一般有两类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型中的商圈，多临近大型的住宅中心或就业区，即社区商铺。

      在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应。

      在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右，才能等着“乘轿子”。

      戴德梁行商铺研究员叶国恒认为，投资社区型商铺，应当从四个方面加以评估商铺的投资价值，即周边消费力、商业氛围、区域未来前景和商铺的供应量。

      周边消费力，考量的是商铺的辐射商圈，社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商铺机会多少的关键因素，投资时要考评实际的消费需求。

      商业氛围是考量社区商铺的另一个分析要素。不同的社区，消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。

      同时，该社区商铺所处区域的未来前景也是一个重要的参考坐标。周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间。政府对该地域是否有CBD（中央商务区）规划对商铺的长期投资回报分析有着举足轻重的作用，如是否有地铁通行规划、是否有大型商场写字楼规划等等。

      六城地产气象站

      广州：端午三天 余货多楼市冷

      据“阳光家缘”网站数据显示，今年的端午节小黄金周广州一手住宅可售单位仅约3万套，明显少于“五一”约4万套的可售量。端午前两周，广州新增住宅供应只有2000多套，而“五一”前却达到8000多套。余货销售成为端午楼市主基调。

      上海：二手房叫价主动下降

      上海二手房市场整体波动较小，尽管成交量呈现萎缩，但总体成交价格仍略有上升，部分房源售价出现小幅松动。

      北京：端午节新盘成交量大

      北京房地产交易管理网的统计数据显示，“端午节”期间，10个左右新盘的网上认购量和签约量几乎占到整个北京楼市的一半左右。

      纯新盘之所以成交量高，主要是因为定价总体比周边项目低20%左右。

      深圳：房价继续回落

      据深圳市国土房管局的数据统计，5月份日均成交约152.6套，单日成交量最高达276套，创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。

      成交量虽然是判断楼市是否回暖的重要指标，但要从其占有市场存量的比例上分析。去年5月市场存量极少，而今年5月市场存量极大。

      杭州：多热点城市格局出现

      杭州城市规划又有大手笔，钱塘江两岸规划建设10座新城，可以预计，在接下来的一段时期，杭州楼市将冒出一大批热点区域。热点分散，购房者能在离自己最近的地方找到适合自己的“抢手货”。

      成都：七成消费者表示地震不会影响其购房计划

      尺度地产一份千名购房者的调查显示，需求没有受地震太大影响，但需求特点发生了很大变化。

      这次调查的样本为5•12之前打算在成都及周边购置物业，家庭年总收入在6万元以上的购房群体。调查显示，74.05%的消费者表示会购买住房；对“符合新建筑规范的住宅”，78.24%的受访者考虑购买；有21%的受访者把抗震性作为第一考虑因素，这与震前消费者主要考虑地理位置、价格、景观环境等完全不同。